Kalkulator rat malejących: pierwsza rata, ostatnia i suma odsetek

Rata malejąca, nazywana też kapitałową, dzieli kwotę kredytu na równe części i przypisuje po jednej do każdego miesiąca. Ta część jest stała od pierwszej do ostatniej raty: 400 000 zł rozłożone na 240 miesięcy to 1666,67 zł kapitału miesięcznie, niezależnie od oprocentowania. Zmienia się tylko druga składowa: odsetki, naliczane od kapitału, który jeszcze został do spłaty.

Ponieważ saldo maleje o stałą kwotę, odsetki maleją równie równomiernie, a rata schodzi w dół co miesiąc o tę samą wartość: część kapitałowa razy stopa miesięczna. Przy 6,5% w skali roku i części kapitałowej 1666,67 zł to 9,03 zł miesięcznie. Pierwsza rata w tym przykładzie wynosi 3833,33 zł, ostatnia 1675,69 zł, a między nimi jest równa pochyła, bez progów i bez przeliczeń w trakcie.

Ta regularność ma wygodny skutek uboczny: całkowity koszt da się policzyć bez rozpisywania harmonogramu. Odsetki spadają liniowo, więc ich suma to średnia z pierwszego i ostatniego miesiąca pomnożona przez liczbę rat, co po skróceniu daje r razy K razy (n + 1) podzielone przez dwa. Trzy liczby z formularza wystarczą, a wynik jest dokładny, nie przybliżony. Przy ratach równych takiego skrótu nie ma.

Porównanie ma sens tylko przy identycznych danych wejściowych: ta sama kwota, to samo oprocentowanie, ten sam okres. Dokładnie tak liczy je blok porównawczy pod wynikiem. Kredyt z przykładu powyżej (400 000 zł na 240 miesięcy przy 6,5% w skali roku) rozpisany na oba harmonogramy wygląda tak. Liczby są przykładem obliczeniowym, nie ofertą i nie prognozą.

Oszczędność na odsetkach wynosi 54 667 zł, czyli 17% całego kosztu odsetkowego. To dużo, ale mniej, niż sugeruje różnica pierwszych rat: ta wynosi 851 zł miesięcznie, czyli 28,5%. Obie liczby opisują tę samą decyzję i to zderzenie jest tu najważniejsze: płacisz z góry różnicą w wygodzie, a odbierasz z opóźnieniem różnicą w koszcie.

Moment, w którym role się odwracają, da się wskazać co do miesiąca. Rata malejąca schodzi poniżej raty równej przy dziewięćdziesiątej szóstej racie, czyli równo po ośmiu latach z dwudziestu. Przez pierwszą trzecią część okresu przelewasz co miesiąc więcej i to jest cały wysiłek tego wariantu; przez pozostałe dwie trzecie robi się coraz taniej, aż do ostatniej raty niższej o 1307 zł od równej. Jeżeli realnie planujesz spłacić kredyt wcześniej (sprzedażą mieszkania, zmianą banku, dużą nadpłatą), sprawdź, czy ten moment w ogóle zdążysz osiągnąć.

Zdolność kredytową liczy się od najwyższej raty w całym harmonogramie. Przy ratach równych wszystkie są takie same, więc bank patrzy na tę jedną kwotę. Przy malejących najwyższa jest pierwsza i to ona trafia do wyliczenia, mimo że przez większość okresu spłaty będziesz płacił znacznie mniej. Sam fakt, że kredyt kosztuje w sumie mniej, nie ma tu żadnego znaczenia.

Konsekwencja jest odwrotna do intuicji: tańszy wariant pozwala pożyczyć mniej. Przy tym samym dochodzie i tym samym limicie obciążenia raty malejące obniżają maksymalną kwotę kredytu mniej więcej o tyle, o ile pierwsza rata przewyższa ratę równą, co przy dwudziestopięcioletnim okresie daje rząd dwudziestu kilku procent. Kto kredytuje zakup na granicy zdolności, w praktyce wyboru nie ma.

Drugi test jest twój, nie banku. Pierwsza rata musi mieścić się w budżecie razem z całą resztą kosztów, jakie pojawiają się przy nowym zobowiązaniu. Przy kredycie o zmiennym oprocentowaniu warto sprawdzić, ile wyniesie, gdy stopa wzrośnie o kilka punktów procentowych. To najtańszy test odporności, jaki można wykonać przed podpisaniem umowy, a przy harmonogramie malejącym dotyczy właśnie tego pierwszego, najwyższego przelewu.

Pasują tam, gdzie budżet spokojnie udźwignie podwyższony start, a celem jest najniższy koszt całkowity: przy stabilnym dochodzie z zapasem, przy kredycie branym na kwotę wyraźnie niższą od zdolności, przy krótkim okresie spłaty. Przy krótkim okresie obie skrajne raty i tak dzieli niewiele, więc harmonogram malejący prawie nic nie kosztuje w wygodzie, a wciąż oszczędza odsetki.

Nie pasują tam, gdzie kredyt jest brany na maksimum możliwości, gdzie dochód dopiero ma rosnąć albo gdzie jest nieregularny. Wysoka rata z pierwszych lat jest wtedy realnym ryzykiem, a to ryzyko kosztuje więcej niż zaoszczędzone odsetki.

Jest też trzecia droga, w praktyce najczęściej najlepsza: wziąć raty równe i dopłacać do nich dobrowolnie różnicę wobec raty malejącej. Suma odsetek zbliża się wtedy do wariantu malejącego, bo kapitał znika w podobnym tempie, a zobowiązanie z umowy zostaje niskie. W miesiącu, w którym coś się posypie, po prostu nie nadpłacasz, a nadal jesteś w zgodzie z umową. Przy takim planie warto sprawdzić dwie rzeczy: czy bank nie pobiera rekompensaty za wcześniejszą spłatę w pierwszych latach oraz czy dyspozycja nadpłaty domyślnie skraca okres, czy obniża ratę. Skrócenie okresu oszczędza wyraźnie więcej.

Niezależnie od wybranego harmonogramu obowiązuje ta sama uwaga co przy każdym kalkulatorze rat: wynik liczony z samego oprocentowania nominalnego jest dolną granicą kosztu. Prowizja, ubezpieczenia i opłaty okołokredytowe podnoszą go, a jedyną liczbą, która sprowadza wszystkie oferty do wspólnego mianownika, jest RRSO z konkretnej umowy.