Kalkulator rat kredytu

Każda rata ma dwie części. Kapitałowa zmniejsza dług — to pieniądze, które faktycznie oddajesz. Odsetkowa jest ceną za to, że przez ostatni miesiąc korzystałeś z pieniędzy banku, i nie zmniejsza zadłużenia ani o złotówkę.

Odsetki nalicza się od kapitału pozostałego do spłaty, a nie od kwoty, którą kredyt miał na starcie. To jedna zasada, z której wynika cała reszta: im szybciej maleje kapitał, tym mniej odsetek się naliczy, i dlatego nadpłata zrobiona wcześnie działa mocniej niż ta sama kwota wpłacona kilka lat później.

Miesięczna stopa procentowa to oprocentowanie roczne podzielone przez dwanaście. Przy 7,5% w skali roku miesięczna stopa wynosi 0,625%, więc od kapitału 300 000 zł odsetki za pierwszy miesiąc to 1875 zł. Jeżeli rata wynosi 2216,97 zł, na spłatę długu zostaje z niej 341,97 zł.

W ratach równych kwota przelewu jest stała, ale jej skład zmienia się z miesiąca na miesiąc. Na początku prawie całość to odsetki, na końcu prawie całość to kapitał. Przesunięcie jest powolne i to właśnie zaskakuje kredytobiorców najbardziej.

Weźmy kredyt 300 000 zł na 300 miesięcy przy oprocentowaniu 7,5% w skali roku — liczby są tu przykładem, nie prognozą. Rata wynosi 2216,97 zł. W pierwszej racie na kapitał idzie 341,97 zł, w setnej dwudziestej — 717,78 zł, w dwusetnej czterdziestej — 1516,01 zł. Część kapitałowa przewyższa odsetkową dopiero w okolicach sto dziewięćdziesiątej raty, czyli po ponad piętnastu latach spłaty.

Ten sam przykład od strony salda: po dziesięciu latach z dwudziestu pięciu wpłaciłeś do banku 266 037 zł, a dług spadł z 300 000 zł do 239 153 zł. Spłacone zostało 60 847 zł kapitału — mniej niż jedna czwarta. Reszta wpłat była kosztem czasu.

Stąd dwa praktyczne wnioski. Po pierwsze, wydłużenie okresu obniża ratę, ale podnosi sumę odsetek, i to zwykle bardziej, niż się spodziewamy. Po drugie, sprzedaż mieszkania po kilku latach kredytu oznacza spłatę salda bliskiego kwocie pierwotnej — wcześniejsze raty poszły głównie na odsetki.

W ratach równych wysokość przelewu jest stała przez cały okres, a proporcja kapitału do odsetek zmienia się w czasie. W ratach malejących stała jest część kapitałowa — kwota kredytu podzielona przez liczbę miesięcy — a odsetki naliczane od malejącego salda spadają z każdą ratą. Pierwsza rata jest najwyższa, ostatnia najniższa.

Malejące wychodzą taniej, bo kapitał spłacany jest szybciej i odsetki naliczają się od mniejszej kwoty. W przykładzie powyżej raty równe dają 365 092 zł odsetek, a malejące 282 188 zł — różnica to około 83 tysiące złotych. Ceną jest wyższy start: pierwsza rata malejąca to 2875 zł zamiast 2216,97 zł, czyli o blisko 30% więcej.

Raty równe pasują tam, gdzie liczy się przewidywalność i możliwie niski próg wejścia: przy budżecie domowym napiętym na starcie, przy pierwszym mieszkaniu, przy dochodzie, który dopiero ma rosnąć. Bank bada zdolność kredytową na podstawie pierwszej raty, więc przy ratach równych ta sama pensja pozwala pożyczyć więcej.

Raty malejące pasują tam, gdzie budżet udźwignie wyższy początek i celem jest niższy koszt całkowity — przy stabilnym, wysokim dochodzie albo przy krótkim okresie kredytowania, gdzie różnica między pierwszą a ostatnią ratą jest niewielka.

Trzecia droga: wziąć raty równe i nadpłacać. Z nadpłatą masz elastyczność, której harmonogram malejący nie daje — w chudym miesiącu po prostu nie nadpłacasz. Warto tylko sprawdzić w umowie, czy nadpłata domyślnie skraca okres, czy obniża ratę; skrócenie okresu oszczędza więcej odsetek.

Oprocentowanie to tylko jeden ze składników ceny. Do niego dochodzi prowizja za udzielenie, często doliczana do kwoty kredytu, a więc sama oprocentowana. Dochodzą ubezpieczenia — na życie, pomostowe do czasu wpisu hipoteki, niskiego wkładu własnego. Dochodzą opłaty okołokredytowe: wycena nieruchomości, prowizja pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z rynku wtórnego, koszty notariusza i wpisu do księgi wieczystej.

Do tego dochodzą warunki obniżające marżę w zamian za coś innego: konto z wymaganym wpływem, karta z minimalnym obrotem, ubezpieczenie kupowane przez bank. Każdy z tych elementów ma swoją cenę, a niespełnienie warunku zwykle podnosi marżę z powrotem.

Jedyną liczbą, która sprowadza to wszystko do wspólnego mianownika, jest RRSO — rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Obejmuje odsetki i wszystkie koszty obowiązkowe, i tylko ona pozwala porównać oferty dwóch banków. Oferta z niższym oprocentowaniem i wyższą prowizją potrafi mieć wyższe RRSO niż oferta z pozoru droższa.

Przy oprocentowaniu zmiennym dochodzi jeszcze ryzyko stopy: rata idzie w górę i w dół razem ze stawką referencyjną. Ten test kalkulator robi za Ciebie — w bloku „Gdyby stopy wzrosły” stoi rata przy stopie wyższej o 2 i o 5 punktów procentowych. Pytanie do siebie jest jedno: czy ta wyższa kwota nadal mieści się w budżecie. To najtańszy test, jaki możesz zrobić przed podpisaniem umowy.

Kalkulator zna kwotę, oprocentowanie nominalne, liczbę miesięcy, prowizję i miesięczne ubezpieczenie — i z tego liczy ratę, całkowity koszt oraz RRSO. Reszta jest poza jego zasięgiem, i lepiej wiedzieć o tym z góry niż zdziwić się przy podpisywaniu umowy.

Nie zna dat. Nie ma pola na dzień wypłaty ani na dzień pierwszej raty, a bank nalicza odsetki za faktyczną liczbę dni w okresie, nie za dwunastą część roku. Pierwszy okres odsetkowy bywa z tego powodu dłuższy lub krótszy od pozostałych, a każda rata jest u banku zaokrąglana do grosza — przy trzystu ratach daje to rozjazd rzędu złotówki na całkowitej spłacie.

Nie zna karencji ani przerw. Karencja w spłacie kapitału, wakacje kredytowe, odroczenie pierwszej raty i ubezpieczenie pomostowe płacone tylko do wpisu hipoteki to zmiany w harmonogramie, których tu nie ma. Nie ma też nadpłat — od tego jest kalkulator nadpłaty kredytu.

Zakłada stałą stopę przez cały okres. Przy kredycie o zmiennym oprocentowaniu wynik jest zdjęciem dzisiejszej stawki, a nie prognozą; blok „Gdyby stopy wzrosły” pokazuje, jak to zdjęcie wygląda przy stawce wyższej o 2 i o 5 punktów procentowych, ale ani jedna z tych liczb nie jest przepowiednią.

RRSO liczymy w jednej konwencji: prowizja potrącana z wypłaty, koszty rozłożone równo, brak niuansów kapitalizacji. Bank stosuje ustawowy wzór z rzeczywistymi datami płatności i może przyjąć prowizję kredytowaną, czyli doliczoną do zadłużenia. Różnice zwykle mieszczą się w drugim miejscu po przecinku, ale liczbą wiążącą jest RRSO z formularza informacyjnego dla Twojego wniosku, nie ta z kalkulatora.