Ile naprawdę zarabia mieszkanie na wynajem

Rentowność brutto ma jedną zaletę: liczy się w pamięci. Roczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania i już wiadomo, czy oferta jest w ogóle warta rozmowy. Dlatego to ona pojawia się w ogłoszeniach, w zestawieniach i w rozmowach o inwestowaniu w mieszkania. Problem polega na tym, że w tej liczbie nie ma niczego poza dwiema kwotami, a między nimi mieści się cała reszta rzeczywistości.

Po pierwsze, cena zakupu nie jest kwotą, którą wykładasz. Do niej dochodzi taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych przy rynku wtórnym, prowizja pośrednika, a przede wszystkim remont i wyposażenie, bez których mieszkanie nie nadaje się do wynajęcia w standardzie założonym w stawce czynszu. Te pieniądze są zainwestowane dokładnie tak samo jak cena, tylko nie widać ich w akcie notarialnym.

Po drugie, roczny czynsz w liczniku zakłada dwanaście opłaconych miesięcy. Każda przerwa między najemcami, każdy tydzień na malowanie ścian po wyprowadzce i każde opóźnienie w płatności zmniejszają tę kwotę, a mieszkanie w tym czasie nie przestaje generować kosztów.

Po trzecie, czynsz najmu nie jest dochodem. Odchodzi od niego to, co właściciel płaci co miesiąc: część czynszu administracyjnego, fundusz remontowy, ubezpieczenie, ewentualne zarządzanie. Suma tych pozycji bywa duża w stosunku do stawki najmu, zwłaszcza w mniejszych mieszkaniach, gdzie opłaty stałe rozkładają się na mniej metrów przynoszących czynsz.

Po czwarte, i najbardziej systematycznie pomijane: od czynszu odchodzi podatek. Najem prywatny rozlicza się ryczałtem (8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie, 12,5% od nadwyżki), i jest to jedyna dostępna dla niego forma, a nie decyzja do podjęcia. Ta pozycja różni się od trzech poprzednich jedną rzeczą: liczy się od przychodu, więc nie da się jej zmniejszyć żadnym kosztem po stronie właściciela.

Poniższe zestawienie pokazuje, co robi z rentownością każde z tych założeń osobno. Wszystkie wiersze dotyczą tego samego mieszkania: ceny zakupu 500 000 zł, kosztów wejścia 50 000 zł i czynszu 3 000 zł miesięcznie, rozliczanego ryczałtem 8,5%. Liczby są ilustracyjne, wzięte z domyślnych wartości kalkulatora. Chodzi o proporcje, nie o to, ile kosztuje mieszkanie.

Rentowność brutto jest we wszystkich czterech wierszach identyczna, bo wynika wyłącznie z ceny i czynszu: 36 000 zł ÷ 500 000 zł, czyli 7,2%. To jest liczba, którą zobaczysz w ogłoszeniu. Rentowność netto rozjeżdża się od 5,99% do 3,07%, a czas zwrotu od niecałych siedemnastu lat do ponad trzydziestu dwóch, przy dokładnie tym samym mieszkaniu i tym samym najemcy.

Warto zwrócić uwagę na trzeci wiersz, ten z domyślnymi wartościami kalkulatora. Sam pustostan na poziomie 8% roku, czyli niecały miesiąc przerwy, zabiera 2 880 zł rocznego przychodu, ale kosztów właściciela nie zmniejsza ani o złotówkę. Podatek zmniejsza się o 244,80 zł, bo mniejszy przychód to mniejsza podstawa ryczałtu, i to jedyna pociecha z pustego miesiąca, warta niecałą dziesiątą tego, co zabrał.

Kolumna z podatkiem zachowuje się inaczej niż wszystkie pozostałe: nie reaguje na koszty właściciela. Pierwszy i drugi wiersz różnią się o 8 400 zł kosztów, a ryczałt w obu wynosi te same 3 060 zł. To najkrótsze możliwe podsumowanie tego, czym jest podatek liczony od przychodu.

Lata zwrotu to zainwestowana kwota podzielona przez roczny dochód netto. Odpowiada na pytanie, po ilu latach czynsz odda to, co wyłożyłeś, przy założeniu, że nic się nie zmieni. To założenie jest oczywiście nieprawdziwe i właśnie dlatego ta liczba jest użyteczna: nie jest prognozą, tylko miarą dzisiejszych warunków. Jeżeli przy dzisiejszych stawkach zwrot wychodzi na dwadzieścia kilka lat, to każdy argument za zakupem musi się opierać na czymś innym niż czynsz.

Liczba lat zwrotu jest po prostu odwrotnością rentowności netto: 3,98% rocznie to 100 ÷ 3,98, czyli mniej więcej dwadzieścia pięć lat. Obie liczby mówią to samo, tylko jedną łatwiej porównać z lokatą czy obligacją, a drugą z własną cierpliwością. Ta druga perspektywa bywa bardziej wymowna, bo ustawia inwestycję w mieszkanie obok horyzontu, w jakim faktycznie się o niej myśli.

Jedna rzecz, której ten wskaźnik nie obejmuje: zmiana wartości samej nieruchomości. Mieszkanie, które przez dwadzieścia lat oddało w czynszu tyle, ile kosztowało, wciąż zostaje Twoją własnością, i to jest realna część zwrotu, tylko nieuchwytna, dopóki nie sprzedasz. Z drugiej strony kapitał wyłożony na zakup mógłby przez ten czas pracować gdzie indziej, a mieszkanie zużywa się i wymaga kolejnych nakładów. Kalkulator nie wycenia ani jednego, ani drugiego.

Dobrym nawykiem jest policzenie wyniku w dwóch wariantach: ostrożnym i optymistycznym. Wpisz najpierw czynsz, jaki uważasz za pewny, wyższy pustostan i koszty z rezerwą na naprawy. Potem to samo w wersji, w której wszystko układa się dobrze. Rozstęp między dwiema liczbami jest uczciwszą odpowiedzią niż jedna liczba wyliczona do drugiego miejsca po przecinku.

Cena zakupu to kwota z aktu notarialnego. Jeżeli mieszkanie już masz i chcesz sprawdzić, czy wciąż warto je trzymać, wpisz jego dzisiejszą wartość rynkową zamiast historycznej ceny. Dostaniesz odpowiedź na inne, równie ważne pytanie: ile procent rocznie zarabia kapitał, który w tym mieszkaniu obecnie tkwi.

Koszty transakcyjne to wszystko, co wydałeś, żeby mieszkanie zaczęło przynosić czynsz: notariusz, podatek, prowizja, remont, meble i sprzęt. Jeżeli remont ciągnął się miesiącami, dolicz do kosztów także opłaty za ten okres: mieszkanie już kosztowało, a jeszcze nie zarabiało.

Czynsz najmu wpisz w kwocie, którą faktycznie dostajesz na konto, bez opłat przekazywanych dalej do wspólnoty czy dostawców mediów. Jeżeli w umowie czynsz jest kwotą łączną, z której sam opłacasz administrację, wpisz kwotę łączną i pokaż tę administrację w kosztach właściciela. Ważne, żeby jedna złotówka nie policzyła się dwa razy po obu stronach.

Podatek w wyniku jest: ryczałt 8,5% i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł, liczony od przychodu po pustostanie. Czego w nim nie ma: podwyższonego progu 200 000 zł dla małżonków rozliczających najem wspólnie, przychodów z innych wynajmowanych lokali, które ten próg wyczerpują, ani ulg i zwolnień właściwych dla konkretnej sytuacji. Nie ma też kosztu kredytu: jeżeli mieszkanie jest finansowane, dolicz miesięczną część odsetek do kosztów właściciela, a zobaczysz rentowność po koszcie finansowania. Nie ma wreszcie inflacji ani zmiany wartości nieruchomości. Jeżeli chcesz zobaczyć, jak wypada ten sam kapitał odłożony gdzie indziej, przelicz go w kalkulatorze procentu składanego i porównaj z rentownością netto powyżej.